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不動産のポイントrivacy policy


不動産の知識


『不動産取引のポイント』


 
購入予定の不動産の確認
   仲介する不動産業者は重要事項説明書(所有者、所在、大きさ、権利関係、性能等が記載)を作成、説明
  します。購入者は購入条件等の詳細を確認するとともに、購入条件、動機等を業者に明確に伝えておきまし
  ょう。また、建物周辺についても「ゴミ焼却場・工場・カラオケ店」等、悪臭や騒音が出ないか事前に調査
  しましょう。
 
 契約条件の確認
   「売買価格・支払時期・支払方法・引渡し時期・付帯設備」等、内容の確認をします。
  口約束は否認されることがありますので、契約条件が明確に契約書(案)に記載されているかは自分でチェ
  ックします。

 資金計画の確認
   売主は物件の引渡し完全に所有権を移転する、買主は代金全額を支払う事が義務です。従って、買主は契
  約で約束した日に代金を支払えるように資金計画の確認をしましょう。

 契約解除の確認
   契約後に契約を解消したい場合は手付を放棄する方法があります。融資が受けれない場合には「ローン特
  約」をつける事で合意解除が出来ます。また、売主の方から手付解除・義務の履行をしない事による違約解
  除をされる場合もあり契約の解除は手付金の放棄・違約金・損害賠償などの大きな損失を受ける可能性もあ
  ります。
 
   不動産取引の流れ

【購入計画】
 
 @.返済可能金額の確認
   購入資金の他に登記費用・火災保険料・ローン保証保険料・不動産取得税等の税金・仲介手数料等がかか
   ります。金融機関等からの借入計画は「返済可能な金額」にする事が大切です。
 
   住宅ローンには「斡旋ローン」と「非斡旋ローン」があります。
  ・斡旋ローン・・・宅建業者があらかじめ金融機関と提携契約を結んでいる。
  ・非斡旋ローン・・買主が直接金融期間等から融資を受ける。
         (社内融資・住宅金融公庫・自己取引の金融機関融資等)
        *非斡旋ローンの場合、宅健業者には融資が否認された場合の措置を説明する義務はありませ
        んので、契約書に「ローン特約」を付すよう申し入れしましょう。
   
 
 A.買換えの場合の注意
   手持物件を先に売ってから新規物件を購入する方法が1番望ましいのですが、新規物件を先に購入する場
  合は購入にあたり「手持ち物件を平成○年○月○日までに、金○○円以上で売却出来ない場合、または売却
  代金を受領出来なかった場合には本契約は消滅する」と特約をつけておくと良いでしょう。又、業者によっ
  ては物件を買い取ってくれる「下取りシステム」もあります。しかし、売却希望価格を下回ることが多いの
  で、条件等については十分に確認し書面化しておきましょう。

【事前調査】
 
 @.よい広告の選び方
   新聞広告、折込チラシ、住宅情報誌、インターネット等で収集しましょう。周辺環境、利便施設、公共機
  など情報量の多い広告はよい広告といえます。また、広告の中には客引きの為の「売るつもりのない・売る
  ことが出来ない」オトリ広告等もあります。惑わせれず冷静に確認しましょう。
 
 A.宅建業者の選び方
   信頼のある業者と取引することです。法律上の義務を順守しているか、経歴はどうか、取引上のトラブル
  はないかを調べ判断しましょう。
  
【物件調査】
 
 @.現地調査のポイント
   通常の交通機関を使い最寄駅などの確認をしましょう。現地周辺の状況は時と天候によっても違います。
  家族で二度三度チェックに行き近所の人にいろいろ聞いてみるのも良いでしょう。

 A.重要事項説明書と宅建業者の説明義務
   重要事項説明書の内容をよく理解し、これらの事項以外にも不利益を被ることのないように説明を受け記
  載もれがないか確認しましょう。
  *取引主任者は重要事項説明書を買主に交付し説明する義務があります。
 
 B.法令に基づく制限の確認
  1.原則として市街化調整区域(市街化を抑制する区域)には一般の住宅は建てられません。
  2.用途地域により建築出来る建物の種類や大きさ、その他の制限があります。
  3.購入する土地が造成されてない場合、開発許可・宅地造成許可が必要な場合があります。
  4.未建築の場合、建築確認が取れていないと売買する事は出来ません。確認をしましょう。
  5.敷地が都市計画道路内にある場合は将来建物を撤去しなくてはならない事もあります。
  6.敷地が建築基準法の規定する道路に2m以上接しているか、道路の種類やその幅員など建築基準法の
   条件を満たしているか確認しましょう。

 C.マンションを購入の際の注意
   管理規約で管理費や修繕積立金・専有部分の利用の制限や使用目的・駐車場や専用庭の利用条件・ペット
  の飼育等についても確認しましょう。

 D.登記の調査
  登記簿は誰でも閲覧することができます。登記されている権利関係(所有権、地上権、抵当権、地役権など)
 を登記簿で調査しましょう。宅建業者に登記簿謄本を見せてもらう場合、謄本の交付日付が古い場合はその後
 に変更されている場合もあります。交付日付を確認しましょう。広告などに書かれている情報(築○年など)
 と登記簿の記載と一致しているか確認しましょう。

【契約締結】
 
 @.契約締結時の留意点
  1.印鑑は必ず自分で押し、預けたりはしない事。
  2.口約束はトラブルのもとです。大切な約束は必ず書面にしておきましょう。
  3.母音や署名だけでも契約の締結は有効となります。後で違約金を請求される事にもなりませんので気軽
   に拇印を押さないようにしましょう。
  4.買付証明書・売渡承諾書の作成は可能性を表明するためのものです。予約を契約も成立していない場合
   は解除されます。にも関わらず取り消しをした場合はキャンセル料を請求された事例もあります。作成に
   は充分注意しましょう。

 A.手付金等支払いの際の注意
   宅建業者が売主の場合、売買代金の10%(未完成の場合5%)を超える、または1,000万円を超える手付
  金などを支払う場合には売主は、保障機関の発行した保証証書の控えを交付する義務があります。これは、
  業者が倒産するなど不測の事態に、支払った手付金などの返還が受けられるようにする為のものですが、
  保証書の交付がない場合は手付金の支払いを拒む事が出来ます。

 B.手付金の上限
   宅建業者が売主の場合、売主は売買代金の20%を超える額の手付金を受領できません。

【決済取引】
 
 @.決済・引渡
   決 済 ―― 買主が売主に売買代金(残代金全額)を支払うこと。
   引渡し ―― 売主は売買代金と引き換えに、買主へ物件の引渡し、所有権の移転登記の申請手続きを
         行う。

 A.準備・確認
   準 備 ―― 残代金の準備・固定資産税の清算・登記費用の準備。
           *必要な金額や金種(現金・小切手など)を媒介業者に確認して準備。
   確 認 ―― 土地や戸建の取引の時は前日までに境界を確認。
           新築の場合は売買契約時と設計図通りに完成したか、付帯設備などの確認。



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