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不動産の知識


『知って得する不動産の知識』

 【媒介契約】

  
宅建業者に媒介(仲介)・代理を依頼するとき

   @.媒介契約の種類
    
媒介契約には、専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
      
     *専任媒介契約 ――― 他業者へ重ねて依頼できない・2週間に1回以上の活動報告がある。
     *専属専任媒介契約 ― 他業者へ重ねて依頼できない・1週間に1回以上の活動報告がある。
     *一般媒介契約 ――― 他業者へ重ねて依頼できるが活動報告の義務はない。
     等がありますので、双方の義務を確認しておいた方が良いでしょう。

   A.媒介報酬額(仲介料)
     宅建業者が依頼者から受取ることのできる報酬の額には上限があり、取引金額によって異なります。
    しかし、一般的には400万円を超える場合が多いので、「税抜きの取引金額×3%+6万円」となり
    ます。
   
   B.報酬の支払時期
    
売買契約締結時に報酬額の50%相当額、決済・引渡しの時に残りの50%相当額を支払うように定め
   ることが一般的です。

 【契約の解除】

   契約を止めるときは、より冷静な判断が必要です。

   @.法律の規定に基づいた解除
     契約は本来守るべきものなので一方的に否定することはできません。しかし、どうしても契約を解除
    しなければならない場合は、下記を参考にしてl下さい。

    * クーリングオフ
       売主が宅建業者で売主の事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合は、契約を解除することが
      できます。
    *契約違反による解除
      買主が代金を支払ったにも関わらず、売主が物件の移転登記・引渡しをしない場合、また買主が代金
      を支払わないなどの契約違反があった場合は契約を解除できます。
    *瑕疵担保責任による解除
      購入した土地に家が建たないなど、物件に隠れた瑕疵があり契約の目的が達成できない場合は、買主
      は契約を解除することができます。
    *消費者契約法による契約の取消し
      重要事項について事実と異なることや故意に不利益となる事実が告げられなかったなど、買主が「
      認
」して行った契約の申込みやその意思表示は取消すことができます。また、買主の住居に訪問し帰
      って欲しいと告げても退去せず、「困惑」し行った契約の申込み・意思表示も取消せます。
   
   A.手付放棄による解除
     契約にあたって、買主から売主に手付が交付されると、その手付金は解約手付金とされ、買主は手付金
    を放棄、売主はその倍額を償還していつでも契約を解除することができます。

   B.話し合いによる解除(合意解除)
     買主が、いったん有効に成立した契約を解消して、契約がなかったのと同一の状態にすることを内容と
    する、新たな契約を売主と結び合意解除することもできます。この合意解除は、まず相手が応じてくれる
    か、どういう内容で応じてくれるかなど、相手方との交渉次第ということになります。

   C.錯誤や詐欺による契約の取消し等
     契約の解消に関連して、錯誤無効や詐欺による取消しなどを主張できる場合があります。弁護士など法
    律の専門家によく相談してみましょう。

 【瑕疵担保責任】

   目的物に「隠れたる瑕疵」たある場合は、売主に対して契約の解除や損害賠償の請求が出来ます。
    
   @.「瑕疵」とはどんなこと?
    
通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、又は当事者が表示した品質・性能が備わっていない
   ことをいいます。例えば雨漏りした場合は「瑕疵」があることになります。

    「隠れたる瑕疵」とは、買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕疵をいいます。売主より雨漏りするこ
   とを告げられて購入した場合は、当該雨漏りは事前に知らされていますので「隠れたる瑕疵」には当たら
   ず、瑕疵であっても瑕疵担保責任は問えないことになります。

   A.法律が規定する「瑕疵担保責任」
    *契約の解除・損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実をしってから1年以内にします。
    *宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引渡しの日から2年以上となる特
   約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をすることは出来ません。
   ○新築の場合(完成後1年未満で人が住んだことのないもの)、売主は、引渡しの日から10年間、住宅
   の基本構造部分について瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。

 【建築条件付土地分譲】

   建築工事請負契約は設計・見積もりが出来てから

   @.建売住宅と建築条件付土地分譲の違い
    

     建売住宅 ―――― 建物を売主である建築業者が自己の企画と責任においてあらかじめ建築し(l既製品)
    又は引渡時期までに建物を完成させて、土地と建物を一体として販売する。
     建築条件付土地 ― 売主が自己又は自己の指定する建築業者と、一定期間内に建物を建築する(注文建築)        契約を結ぶことを条件として土地を販売するものです。

   A.工事完了前の宅地又は建物の販売における規制
     建売住宅を販売するには、開発許可(必要とする場合)、建築確認を受けている必要がありますので、
     開発許可番号や建築確認番号などを各院するようにします。

   B.建築条件付土地を購入するときは
     土地売買契約書に次の条項が約定されていることを確認しましょう。
     T.一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること。
     U.Tの請負契約を締結しなかったときは、又は建築をしない事が確定したときは本売買契約は解除に
       なること。
     V.Uにより本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主
       に返還すること及び売主は本契約の解除を理由として飼い主に損害賠償又は違約金の請求は出来
       ないこと。

   注意…土地売買契約と建築工事請負契約を同時に結ぶことは避けましょう。
    「希望する建物が出来ない」「予算がオーバーしてしまう」など何らかの理由で契約を断念し契約を解除
     したいとき「支払ったお金が戻ってこない」ということになりかねません。

 【住宅性能表示制度】

   希望する性能を持つ住宅を取得するには

   @.住宅性能表示制度
    *住宅性能保証制度を利用する、しないは任意です
    *住宅の性能を「表示する基準」と「評価方法の基準」の2つのルールが定められています。
    *第三者期間である指定住宅性能評価機関が性能評価を行い、その結果を住宅性能評価として交付します。
    *当事者間に紛争が生じた場合には指定住宅紛争処理機関に紛争処理を申請することができます。裁判に
     よらずに、円滑、迅速、専門的な紛争処理が受けられます。

   A.新築住宅の場合
    *設計住宅性能評価書・…設計図書の段階の評価結果をまとめたもの
    *建設住宅性能評価書・…施工段階と完成段階の検査を経た評価結果をまとめたもの
    「設計住宅性能評価」のみの利用も可能ですがM工事段階の検査(原則4回)を経て評価される」建設住
    宅性能評価書」の交付をうけることが望ましいでしょう。

   B.既存(中古)住宅の場合
    住まいの痛み具合などを適時・適切に把握しましょう
    T.現況検査・@部位・事象別の判定、A総合判定、B特定現況検査(オプション)

   C.その他の保証制度
     品確法で、新築住宅の10年間保証(瑕疵担保責任)が義務化されましたが、住宅供給者が不誠実であっ
    たり、倒産してしまったら、その保証を充分に受けられないかもしれません。そのような事態に対処する
    ための制度として、(財)住宅保証機構の運営する「住宅性能保証制度」があります。その他「受託完成保
    証制度」「中古住宅保証制度」などもあります。


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